Rescisão (distrato) de contrato de aluguel: como fazer

A rescisão de contrato de aluguel pode ser difícil, já que significa um encerramento antecipado do acordo saiba o que você deve considerar.

A rescisão de contrato de aluguel de locação merece uma atenção especial. Muitos ainda têm dúvidas sobre como proceder e o que considerar nesta situação e o que consta na legislação em caso de rescisão do contrato de locação. 

A primeira coisa a se fazer é confirmar o que foi combinado /pactuado no contrato de aluguel. Isso porque é ele que determina as regras e como proceder da forma correta neste momento. No contrato, encontre as cláusulas que informam sobre as multas, prazos e condições para desocupação do imóvel.

Neste caso, é fundamental que os proprietários saibam como proceder. Afinal, a rescisão de contrato de locação requer alguns cuidados importantes, bem como o cumprimento de alguns procedimentos jurídicos e burocráticos para que seja válido.

Neste artigo, você saberá como locador e locatário devem prosseguir e os aspectos legais que envolvem a rescisão do contrato de aluguel. 

Rescisão de contrato de aluguel pelo locador

De acordo com a LEI 8.245/91 (lei do inquilinato) o proprietário do imóvel locador, ou seja, o locador, não pode solicitar a rescisão antecipada do contrato de locação, exceto se ele tiver uma “denúncia cheia”. Mas, afinal, o que é isso?

São entendidas como denúncias cheias:

1. Mútuo acordo (ambos entrarem em consenso que o encerramento do contrato é o melhor caminho)
2. Ocorrência de infração legal ou contratual; (por exemplo: praticar atividades ilegais dentro do imóvel)
3. Por falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação
4. Pela necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizadas com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º);
5. Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
6. Ocorrendo o interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
7. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Diante dessas situações apresentadas acima,  nos aluguéis firmados por 30 meses ou mais, o locador que retoma o imóvel só paga multa se a obrigação estiver registrada no contrato da locação.

Abaixo temos um modelo de distrato de contrato de aluguel pelo locador. Para o locador enviar para o locatário solicitando a não renovação do contrato (lembre-se de enviar a notificação com 30 dias de antecedência).

NOTIFICAÇÃO DE NÃO RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL

Curitiba, 03 de maio de 2021.

PREZADO <nome do locatário>, portador do CPF de nº <numero do CPF do locatário>, informo que a LOCADORA <nome do locador>, portadora do CPF de nº <numero do CPF do locador>, eu, proprietária do imóvel localizado na Rua <endereço do imóvel>, alugado a Vossa Senhoria por meio de contrato, formalizado em <data assinatura do contrato>, com prazo de encerramento no dia <data de encerramento>, não tem interesse em renová-lo para período posterior a seu encerramento.

Dessa forma, informo que no máximo no dia <data de encerramento> o imóvel em questão, deverá está devidamente desocupado, sob pena de ajuizamento da ação de despejo, conforme dispõe a Lei nº 8245/1991.

Informo ainda que as despesas referentes à locação do imóvel, continuam a serem devidas nas mesmas condições fixadas no contrato até o encerramento da locação e a definitiva entrega das chaves e encerramento do contrato.

Atenciosamente,

____________________________________________
<nome da proprietária>

Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino)

O locatário pode devolver o imóvel, independente de motivo, a qualquer momento da locação, avisando o proprietário com antecedência de 30 dias (para a maioria dos contrato) e pagando a multa pactuada em contrato. A notificação para entrega do imóvel pode ser algo simples, temos um modelo abaixo:

Modelo de notificação de distrato de contrato de aluguel pelo locatário:

NOTIFICAÇÃO DE ENCERRAMENTO DE CONTRATO DE ALUGUEL

 

Comunico que entregarei o imóvel por mim locado, localizado na <Endereço do imóvel completo> até o dia ______/______/______ (mínimo 30 días), conforme previsto pelo contrato e pela Lei no. 8.245/91 art. 06, par. Único. Estou ciente de que caso este prazo seja extrapolado deverei renovar esta notificação, sob pena de não o fazendo, ter que pagar o valor correspondente a 30(trinta) dias de aluguel, após a devolução das chaves. Estou ciente também de que os aluguéis deverão ser pagos até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel, dos documentos exigíveis para rescisão do contrato.

LOCATÁRIO:

TELEFONE: 

MOTIVO DA DESOCUPAÇÃO (Opcional): 

_____________________                                                                     ________________

ASSINATURA                                                                                        DATA

Rescisão de contrato de aluguel com validade determinada

Quando o contrato de locação tem a validade indeterminada, ambas as partes podem solicitar a rescisão do contrato de aluguel a qualquer momento, sem nenhuma justificativa e não existe a implicação da multa. A notificação sobre a necessidade de mudança deve ser feita com no mínimo 30 dias de antecedência.

Vale lembrar que para um contrato ter sua validade indeterminada as locações de 30 meses ou mais, após terminado o prazo estipulado.

Rescisão de contrato de locação antes do prazo

Antes do prazo estipulado em contrato, a rescisão prevê multa. Conforme mencionamos no início do texto, sempre é válido conferir o que o seu contrato diz a respeito. Tem contratos em que a multa é de 3x o valor do aluguel, em outros a multa é calculada sobre o número de meses de aluguel que ainda faltam ser “utilizados”. Esta multa está regulada pelo art. 4º do inquilinato, mencionada abaixo:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)”

Rescisão de contrato de aluguel multa

A multa não pode ser aplicada em algumas ocasiões. Como, por exemplo, quando o motivo de devolução for transferência de emprego, conforme mencionada na cláusula 4º, da lei do inquilinato.

Outra ocasião que não pode ser aplicada a multa é quando o motivo for que a construção apresenta problemas estruturais ou de manutenção que são anteriores ao fechamento do contrato.

A cláusula de multa rescisória do aluguel deve estar presente em todo contrato. Quando o inquilino sair do imóvel antes do término do contrato, a multa é aplicada conforme mencionado no item acima (rescisão de contrato antes do prazo). Por lei, as multas por rescisão de contrato de aluguel têm um teto de 10% do valor total do contrato. Ou seja, num contrato de 30 meses, o teto de multa seria o valor de 3 meses de aluguel.

Vale lembrar para analisar o seu contrato e verificar a multa implícita. O modelo de contrato de aluguel utilizado na Zimobi, prevê duração de 30 meses com uma cláusula onde pode sair a partir de, por exemplo, 12 meses sem pagar multa.

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Multa por rescisão antecipada de contrato de aluguel – como calcular.

Vamos pegar um exemplo prático para mostrar o raciocínio:

Eduardo (locatário) firma contrato de locação com Sofia (locadora) com o valor de R$ 1000,00 pelo prazo de 24 meses. Pactuaram multa referente a três meses de aluguel (R$ 3000,00).

Após 12 meses de contrato, Eduardo decide deixar o imóvel, faltando 12 meses para o fim do prazo do contrato.

Para calcular a MULTA você precisa dividir o valor da multa pelo prazo de duração estabelecido no contrato (24 meses):

R$ 3.000,00/ 24 meses = R$ 125,00.

Esse é o valor da multa por mês. Agora você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.

24 meses x R$ 125,00 = R$ 3000,00.

Com este cálculo você terá o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” (rescisão de contrato de aluguel antes do prazo) de locação. Como se observa no exemplo acima, o cálculo foi realizado proporcionalmente, conforme determinado pela legislação pertinente.

Distrato de aluguel na pandemia

Para realização da rescisão de contrato de aluguel durante a pandemia do COVID, não há alterações na aplicação da multa ou no valor, o que existe é a flexibilização facultativa. Muitas vezes é melhor rescindir o contrato do que ficar com inadimplência ou sem receber o aluguel.

A perda de renda devido ao isolamento social necessário para evitar a disseminação do Corona vírus trouxe junto uma grande crise econômica. Muitas pessoas que moram de aluguel e perderam o emprego ou tiveram seus rendimentos reduzidos, requisitaram junto aos proprietários de imóveis a negociação do valor cobrado de aluguel. Existem argumentos jurídicos, consolidados no Código Civil, que citam que situações não previstas na assinatura de um contrato (como uma pandemia mundial), tornam justo que eles sejam alterados, visando retomar o equilíbrio entre as partes e onerosidade excessiva.

Então, visto a situação, o recomendado é a flexibilização por parte do proprietário, se ele desejar, pode abrir mão da multa da rescisão de contrato de aluguel antecipada ou aceitar recebê-la de forma parcelada.

Quais documentos são exigidos para rescindir o contrato?

Para rescindir um contrato, é fundamental apresentar alguns documentos padrões.

É de suma importância requisitar / apresentar os comprovantes de quitação dos encargos e encerramento de prestação de serviços como:

• Conta de água;
• Conta de luz;
• Taxa de condomínio.

Além disso, para a entrega, é preciso fazer uma vistoria do imóvel para certificar de que suas condições de manutenção e conservação estejam equiparadas à seu estado antes de ser ocupado pelo locador.

E, é claro, o comprovante de pagamento de multa (caso ela seja devida) e o termo de rescisão de contrato.

Modelo de distrato de contrato de locação (aluguel)

Para facilitar o seu processo de encerramento do contrato, disponibilizamos o modelo abaixo. Sempre vale lembrar que cada caso precisa ser analisado individualmente. Esperamos que este post tenha ajudado você.

DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO 

Por este instrumento particular, (nome) …………., (nacionalidade) ………., (profissão) ………., (estado civil) ………., portador do RG nº ……………., inscrito no CPF sob o nº ………………….., (nome e qualificação do cônjuge, se houver), residente(s) e domiciliado(s) à Rua ……………………………., nº ….., Bairro ……………, Estado de ……., doravante denominado simplesmente LOCADOR, e (nome) …………., (nacionalidade) ………., (profissão) ………., (estado civil) ………., portador do RG nº ……………., inscrito no CPF sob o nº ………………….., (nome e qualificação do cônjuge, se houver), residente(s) e domiciliado(s) à Rua ……………………………., nº ….., Bairro ……………, Estado de …….., doravante denominado simplesmente LOCATÁRIO, têm entre si como justo e contratado o que segue: 

1. As partes firmaram entre si, em …. de …………… de ……, Instrumento Particular de Locação, ocasião em que pactuaram a locação ……. (residencial/comercial)do imóvel  (descrição do imóvel tal como consta do contrato) ………………………………,  pelo prazo de ……. (……………) (meses/anos), com início em ….. de ………………… de ……. e término em ….. de ……………….. de ……. 
2. Não havendo mais interesse por parte dos contratantes em manter referido contrato de locação, resolveram, de comum acordo, rescindi-lo nesta data, nas seguintes condições: (esclarecer se as partes estão quites ou não e, nesse último caso, o modo, forma de pagamento, a indenização por benfeitorias, reparação de danos, etc….)………… 
3. (Havendo, ainda, reformas a serem feitas no imóvel ou pagamentos pendentes, pode-se estipular: Na data de entrega definitiva das chaves, o LOCADOR dará ao LOCATÁRIO plena, geral e irrevogável quitação, para nada mais reclamar em função do contrato rescindido, a qualquer tempo, seja a que título for). 
4. Por força da presente rescisão, o LOCADOR poderá dar ao imóvel o destino que lhe aprouver. 
5. A partir desta data (ou da data de entrega definitiva das chaves), fica o Sr. ……………, na qualidade de fiador, exonerado responsabilidade assumida no contrato que ora se rescinde. 
6. Fica eleito o foro da Comarca em ………………../(UF) para dirimir eventual litígio oriundo da presente rescisão. 

 

Assim, firmam o presente instrumento em …… (…………) vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo. 

 

Local e data: _____________, ____/____/_____

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