Desocupação de imóvel alugado

Ao alugar um imóvel, os proprietários devem estar atentos aos direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário. Nessa relação, é comum surgir muitas dúvidas. E uma delas é sobre quando fazer o pedido de desocupação de imóvel alugado.
A Lei nº 8.245 de 1991, também conhecida como a Lei do Inquilinato, é o instrumento jurídico que regula as locações de imóveis comerciais e residenciais. Em 2009, essa norma foi alterada pela Lei nº 12.112, a Nova Lei do Inquilinato, a fim de aperfeiçoar as regras sobre locação de imóvel urbano.
É fundamental conhecer essas regras para evitar problemas entre o dono e o inquilino, como conflitos e até mesmo sanções penais. Assim, o contrato de aluguel pode ser executado por ambas as partes da maneira mais apropriada e segura possível.
Quer entender melhor como funciona o pedido de desocupação de imóvel alugado? Então, conheça as regras e os casos em que o proprietário pode fazer essa solicitação!

Inquilinos que atrasam o aluguel são um problema muito sério para todos os proprietários de imóveis. Entrar na justiça para recuperar o aluguel pode ser um processo demorado. Por isso confira neste post algumas maneiras de cobrar aluguel atrasado educadamente do inquilino, entrando na justiça em último caso.

Quando é permitido fazer o pedido de desocupação de imóvel alugado?

Para saber quando você pode fazer o pedido de desocupação de imóvel alugado, é preciso avaliar, além das determinações legais, o contrato de aluguel e o prazo de locação. Em primeiro lugar, deve-se compreender que, para configurar um contrato de locação, alguns critérios são necessários, como:

• A transferência do imóvel deve ter a característica de temporariedade, ou seja, ela não é definitiva;
• A utilização do imóvel deve ser retribuída mediante o pagamento de aluguel;
• O imóvel deve ser devolvido no final da locação nas mesmas condições de quando recebido.

Considerando tais princípios, a legislação, os termos e o tipo de contrato de locação, saiba quais são as situações possíveis para realizar o pedido de desocupação de imóvel alugado!

Contrato de locação residencial escrito ainda em vigência

Conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato, a regra geral é que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado”. Contudo, há algumas exceções, para que o pedido de desocupação de imóvel alugado possa ser feito. Como nos casos em que o inquilino:

• Descumpre os termos contratuais ou comete alguma infração ilegal;
• Não paga o aluguel e demais encargos da locação.

Vale mencionar que, no caso do locatário, é possível devolver o imóvel a qualquer hora. Para isso, salvo exceções, ele deve pagar a multa rescisória determinada em contrato.

Contrato de locação residencial escrito com prazo igual ou superior a 30 meses

Nesta situação, o artigo 46 determina que, se o locatário permanecer por mais de 30 dias no imóvel após o fim do prazo sem oposição do locador, a locação é prorrogada por tempo indeterminado.
Segundo a lei, após a prorrogação, “o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação”. Aqui, vale o princípio da denúncia vazia; ou seja, não há necessidade de motivo para pedir o imóvel de volta.

Contrato de locação residencial verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses

Já neste caso, o artigo 47 determina que, tendo a locação sido prorrogada por prazo indeterminado, é possível realizar o pedido de desocupação de imóvel alugado em casos como:

• Mútuo acordo;
• Infração legal ou contratual por parte do locatário;
• Falta de pagamento do aluguel e demais obrigações;
• Demolição, edificação ou realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
• Extinção do contrato de trabalho quando a ocupação do imóvel está relacionada ao emprego do locatário;
• Pedido do proprietário para uso residencial próprio, de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente que não tenha outro imóvel para esse fim;
• Vigência ininterrupta da locação ultrapassa cinco anos.

Vale mencionar que, no caso de contratos realizados verbalmente, a locação pode ser comprovada por meio de comprovantes de pagamento, como recibos e contas de água ou luz, por exemplo.

Contrato de locação comercial

Nos contratos de locação comercial – ou não residencial -, é preciso cumprir a vigência contratual. Além disso, é necessário respeitar os direitos do locatário de renovar o contrato. O direito à renovação está especificado nos incisos do artigo 51 da Lei do Inquilinato, que estipulam os seguintes critérios:

• O contrato a ser renovado deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos deve ter sido de cinco anos;
• O locatário deve estar atuando no mesmo ramo comercial pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

O proprietário apenas não será obrigado à renovação nos casos de:

• Determinação do Poder Público;
• Utilização do imóvel pelo próprio locador, não podendo, nesse caso, destinar o local para o mesmo ramo do locatário.

Caso o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado, o locador pode fazer o pedido de desocupação de imóvel alugado por escrito, devendo conceder ao locatário 30 dias para a devolução.

Como fazer a solicitação de desocupação do imóvel alugado?

Considerando os casos possíveis para o pedido de desocupação de imóvel alugado, é importante também que o proprietário o faça da forma correta.
Para isso, é preciso oficializar a solicitação, comunicando o inquilino por meio de um documento escrito. Além disso, após o aviso, o prazo que deve ser concedido ao inquilino para a desocupação é de, no mínimo, 30 dias.
Vale lembrar que o pedido de desocupação de imóvel alugado não pode ser feito à força. Ou seja, caso o inquilino se recuse a devolver o imóvel, o proprietário deve tomar as medidas legais cabíveis. Para isso, há o recurso chamado ação de despejo, em que a desocupação será decidida judicialmente.
Como você viu, ao alugar um imóvel, é preciso ter o cuidado de agir em conformidade com os direitos e as obrigações do locatário e do locador. Além da legislação que regula o tema, o contrato de aluguel é um documento essencial para resguardar juridicamente as partes envolvidas em uma locação.