Desconto de aluguel durante a pandemia

Desconto de aluguel durante a pandemia, o que fazer? O coronavírus gerou a decretação de estado de calamidade pública em território nacional por meio do Decreto Legislativo nº 06 de 20/03/2020 e acarretou grandes impactos nas relações imobiliárias.

A perda de renda devido ao isolamento social necessário para evitar a disseminação do coronavírus trouxe junto uma grande crise econômica. Muitas pessoas que moram de aluguel e perderam o emprego ou tiveram seus rendimentos reduzidos, requisitaram junto aos proprietários de imóveis a negociação do valor cobrado de aluguel. Isso, aliás, é recomendado por especialistas e planejadores financeiros para evitar multas e dívidas fora de controle. 

Afinal, as contas não param de chegar e a despesa com o aluguel do imóvel em que reside costuma ser o gasto fixo mais alto. Mas, como proceder neste momento tão delicado?

De acordo com um estudo feito pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), 20% dos contratos de aluguel de imóveis residenciais tiveram que ser negociados nos últimos meses no Estado de São Paulo. Na maioria dos casos, houve redução temporária do valor. Os descontos variaram entre 10% e 50%.

Segundo o presidente da associação, José Roberto Graiche Júnior, em média, antes da crise, os atrasos dos pagamentos de aluguel representavam 1,8% do total dos contratos de locação e ficaram, de acordo com ele, em 2,8% nos últimos dois meses. Isso devido a grande negociação de valores que vem ocorrendo. 

Considerando a dificuldade do locador de pagar o aluguel devido a desemprego ou redução de renda, a ideia é que o contrato de locação do imóvel residencial seja flexibilizado, caso o inquilino comprove que não consegue honrar seu compromisso devido às consequências da pandemia.

O que diz a lei sobre o desconto de aluguel durante a pandemia?

Existem argumentos jurídicos, consolidados no Código Civil, que citam que situações não previstas na assinatura de um contrato (como uma pandemia mundial), tornam justo que eles sejam alterados, visando retomar o equilíbrio entre as partes e onerosidade excessiva.

A advogada Amanda Lobão ressalta que é importante saber que já existem na lei argumentos que tratam deste assunto, sendo desnecessária qualquer legislação nova, são eles:

1. A lei do inquilinato prevê que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel e ainda inserir ou modificar cláusulas de reajuste (art. 18, Lei do Inquilinato);
2. Também está prevista em lei a possibilidade de adequação do preço do aluguel ao momento real diante de alteração no poder aquisitivo, podendo o juiz corrigir esse desequilíbrio conforme considerar razoável e proporcional para as partes (art. 317, CC.);
3. Se o preço pago a título de aluguel se tornar excessivamente oneroso, com extrema vantagem para o locador, o inquilino pode pedir o desfazimento do contrato em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, como a pandemia e seu isolamento (art. 478, CC.);
4. O devedor só responde por prejuízos resultantes de situações chamadas pela lei como “caso fortuito ou força maior” (fatos cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, como pode ser enquadrada a pandemia), se o devedor tiver expressamente se responsabilizado pelos prejuízos advindos em tais casos. Ou seja, o locatário, por não poder evitar nem impedir os efeitos e prejuízos advindos da pandemia, tem sua responsabilidade excluída, já que ao enquadrar-se a pandemia como caso fortuito ou força maior, esta é o que chamamos juridicamente de “excludente de responsabilidade”. (art. 393, CC.) Aqui é importante observar que o devedor já impontual com seu pagamento antes da decretação da quarentena não é abrangido porque tem sua responsabilidade excluída.

Como renegociar o aluguel durante a pandemia?

O locador (quem mora de aluguel) que teve seus ganhos reduzidos devido à crise do COVID, precisa procurar o proprietário do imóvel para pedir revisão no valor praticado. O locatário não é obrigado por lei a conceder descontos, mas certo é que o momento de crise requer compreensão e solidariedade de todos. 

O locador pode ressaltar que quer pagar o aluguel, porém com um desconto proporcional à queda de faturamento, por exemplo. Porém, se argumentos lógicos não sensibilizarem o locador, o locatário pode apelar para o caminho litigioso, e então notificá-lo na justiça que quer renegociar os valores de contrato. Cabe ao Poder Judiciário intervir nessas relações privadas para equilibrar os prejuízos diante da evidência de que uma das partes ficou com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.

O que fazer diante dessas considerações?

O aconselhado é que mediante a comprovação de redução dos ganhos do locatário o proprietário do imóvel, dentro do que for possível, conceder o desconto de aluguel durante a pandemia. Porém, é fundamental que o inquilino também entenda o lado do dono do imóvel, afinal, o locador muitas vezes tem isso como única fonte de renda. Um levantamento do Secovi mostra que 70% dos proprietários têm só um ou dois imóveis.

Possibilidades para negociações de desconto de aluguel durante a pandemia: 

1. Concessão temporária de desconto no valor do aluguel, compatível com a redução do faturamento ou renda. Em média, os termos da negociação duram 2,7 meses. Depois desse período, a tendência é voltar ao preço normal ou negociar o valor novamente.
2. Suspensão integral dos pagamentos com prorrogação para período posterior;
3. Pagamento percentual neste momento com prorrogação e parcelamento do restante para período posterior;
4. Não reajuste do valor da locação neste ano de 2020.

E se não chegar a nenhum acordo? Procure assistência jurídica para mover uma ação judicial. O juiz vai avaliar o caso e poderá determinar o pagamento de uma parte do valor do aluguel que beneficie ambas as partes.

Rescisão de contrato de aluguel

Consequentemente ao grande número de contratos que vêm sendo reajustados, muitos não têm mais a condição de pagar o que estava previsto no contrato e precisam entregar as chaves de maneira antecipada. Isso é melhor do que ficar com o inquilino sem pagar e ter que pedir a desocupação do imóvel.  Mais uma vez, aqui é preciso ter compreensão de ambos os lados.

O modelo de contrato de aluguel mais comum tem a duração de 30 meses. Normalmente, no contrato, está prevista uma multa caso a entrega da chave do imóvel ocorra antes do prazo previsto. Porém, de acordo com o Código Civil, entende-se ser possível o não pagamento desta multa em razão da pandemia ser um acontecimento extraordinário. Isso ocorre pois o cancelamento do contrato não foi CULPA do locatário.  

Art. 478 do Código Civil:  Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

No caso dos estudantes que alugaram o imóvel para estudar em outras cidades, porém tiveram que voltar para a casa, já que as aulas estão ocorrendo de maneira online e, ainda, sem previsão efetiva de volta, o artigo acima também é válido.

Sempre aconselhamos uma negociação entre as partes, levando em conta o momento único em que estamos vivendo e prevalecendo o bom senso. 

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