inquilino não paga aluguel e não quer sair

Quando o proprietário aluga um imóvel, é muito importante que ele saiba lidar com situações adversas. Afinal, problemas podem ocorrer durante a locação, como em casos nos quais o inquilino não paga aluguel e não quer sair do imóvel.
Mas o que fazer quando isso acontece? Existem algumas medidas que você pode tomar – desde tentativas amigáveis de solução até o recurso judicial de ação de despejo. É importante também agir em conformidade com os termos do contrato de aluguel e com a norma que regula as locações de imóveis urbanos, a Lei nº 8.245/1991.
Para saber quais procedimentos adotar quando o inquilino não paga aluguel e não quer sair, continue a leitura. Saiba como agir e quais os direitos e deveres garantidos pela legislação!

Como agir se o inquilino não paga aluguel e não quer sair?

Se o seu inquilino está com aluguéis atrasados e não quer deixar o imóvel, a primeira atitude que você deve tomar é buscar solucionar o conflito amigavelmente.
Veja algumas boas práticas para fazer isso:

1) Converse com o inquilino

Antes de exigir a saída do locatário, o mais recomendado é que o proprietário entre em contato com o inquilino e tente resolver o problema da inadimplência. Ao entender os motivos pelos quais ele não está pagando o aluguel, você pode propor alternativas, como melhores condições de pagamento.

2) Não faça cobrança excessiva

Ao lidar com o inquilino que não paga aluguel, é fundamental que o locador faça a cobrança com respeito e cuidado. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, as cobranças abusivas ou excessivas representam uma infração legal, podendo incidir em dano moral.
Expor o inquilino ao ridículo ou fazer ameaças, por exemplo, são atitudes inaceitáveis. Além disso, é importante escolher um horário adequado para realizar as cobranças. No caso de entrar em contato por telefone, dê preferência ao horário comercial.

Veja neste post alguma maneiras de cobrar o aluguel atrasado educadamente e até um modelo de carta de cobrança:

3) Registre as cobranças por escrito

Quando o inquilino não paga aluguel e não quer sair, é recomendável que o proprietário registre as cobranças por escrito antes de tomar qualquer atitude mais drástica. Você pode fazer isso através de conversas por e-mail ou notificações por mensagem.

Dessa forma, você alerta seu inquilino sobre a falta de pagamento dos aluguéis e ainda pode utilizar os documentos escritos para comprovar a inadimplência, caso precise entrar na justiça.

O método mais utilizado para fazer a cobrança do aluguel é o boleto bancário. Com ele tudo fica registrado e multas e juros podem ser cobrados.

4) Busque um instrumento jurídico

Se o inquilino não paga aluguel e não quer sair mesmo depois de todas as tentativas anteriores, o proprietário pode recorrer a recursos jurídicos, como a cobrança extrajudicial e a ação de despejo.
Para isso, é fundamental que o locador aja conforme os termos da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos – tanto residenciais quanto comerciais.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre quando o inquilino não paga aluguel?

De acordo com o artigo 9º da Lei do Inquilinato, existem algumas possibilidades em que a locação de imóvel pode ser desfeita. Uma delas é a falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
Lembre-se que isso deve ser feito conforme os prazos e os termos definidos pela lei. Ou seja, o locador não pode tirar o inquilino à força ou invadir o imóvel para tomá-lo de volta.
Além disso, antes de entrar com medidas jurídicas, é importante verificar se o locatário apresentou alguma garantia no ato de locação do imóvel, como um fiador, um valor-caução ou algum adiantamento do aluguel.
Se essas medidas também forem frustradas, o instrumento judicial adequado para exigir seu imóvel em casos de inadimplência é a ação de despejo ou uma medida liminar.

5) Ação de despejo

O artigo 62 da Lei do Inquilinato estabelece que, na ação de despejo, o pedido de rescisão pode ser feito junto ao pedido de cobrança dos aluguéis e demais encargos especificados no contrato de locação.
Para isso, o pedido de ação deve discriminar o valor atualizado dos débitos, incluindo não só aluguel e acessórios de locação, como também multas, juros de mora e custas do locador com o processo.
Nesse caso – em que o pedido de cobrança é feito em conjunto com a ação de despejo – o fiador, se houver, responderá pelo processo juntamente com o inquilino. Para evitar a ação de despejo, o locatário ou o fiador deve realizar o depósito dos valores atrasados no prazo máximo de 15 dias a contar da citação judicial.
Já no caso em que o juiz julgar a ação de despejo procedente, o inquilino deverá desocupar o imóvel em até 30 dias. Mesmo com o despejo, o inquilino deve pagar os débitos em atraso, bem como as custas processuais e os valores devidos até a efetiva desocupação.
Vale lembrar ainda que, caso o proprietário prefira uma solução mais rápida, pode fazer o pedido de despejo sem a cobrança dos valores em atraso.

Para mais informações, a Zimobi preparou um post especial sobre esse assunto, confira:

6) Medida liminar

A medida liminar para despejo do inquilino é utilizada quando o proprietário deseja um recurso ainda mais rápido para obter seu imóvel de volta. Nesse caso, segundo o § 1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato, o prazo para desocupação do imóvel é de 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária.
Para isso, além da inadimplência do locatário, não deve haver no contrato de locação nenhum tipo de garantia previsto no artigo 37 da Lei do Inquilinato, como caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Ainda assim, no caso de medida liminar por falta de pagamento do aluguel, o locatário pode evitar a rescisão do contrato e, portanto, a desocupação. Para isso, deve efetuar o depósito dos valores devidos dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação.
Vale lembrar que, nos casos em que é necessário recorrer à justiça, é importante buscar um suporte jurídico. Um profissional especializado analisará cada situação, podendo encontrar a melhor solução para casos em que o inquilino não paga aluguel e não quer sair do imóvel.