Suspensão de aluguel durante a quarentena: como agir?

Com a pandemia do coronavírus, muitos inquilinos começaram a solicitar a suspensão de aluguel. Afinal, com a quarentena, muitos profissionais estão afastados de seus trabalhos ou perderam seus empregos, reduzindo significativamente os rendimentos obtidos.

Assim, a tendência é de que a taxa de inadimplência aumente consideravelmente a partir do final do mês de abril, gerando preocupações por parte dos proprietários de imóveis. Além disso, o número de processos pedindo a redução do aluguel também tem aumentado.
Pensando nessa situação, o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei nº 1.179/2020, que dispõe sobre as relações jurídicas de Direito Privado em caráter emergencial e transitório devido à pandemia da COVID-19.

Mas, afinal, o que dizem as normas sobre a suspensão de aluguel?

Se você está com dúvidas, entenda melhor a seguir o que o projeto de lei determina. Veja também algumas formas de agir durante esse período para evitar que a situação se agrave!

Suspensão de aluguel na pandemia: entenda o Projeto de Lei nº 1.179/2020

Resultado da crescente preocupação com os efeitos econômicos e sociais da pandemia do novo coronavírus, o Projeto de Lei nº 1.179/2020 foi aprovado pelo Senado Federal com o objetivo de regular normas emergenciais durante esse período. Assim, espera-se evitar ou diminuir os processos judiciais relacionados ao âmbito do direito privado.

Em relação à locação de imóveis urbanos, a versão inicial do projeto de lei destinava dois artigos para tratar da suspensão de aluguel e do despejo do inquilino. O artigo 9º determinava que “não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo […] até 31 de dezembro de 2020”. Contudo, a data limite foi alterada, posteriormente, para 30 de outubro de 2020.
Assim, a norma altera transitoriamente o artigo 59 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, impedindo as ações de despejo por liminar. Vale lembrar que a regra se aplica apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, data considerada como o início dos eventos derivados da pandemia.

O artigo 10, por sua vez, estabelecia que “os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020”. Nesse caso, o inquilino poderia parcelar os aluguéis vencidos, pagando-os após o prazo final – isto é, a partir de novembro deste ano.
Porém, o Senado decidiu retirar do projeto de lei o artigo sobre a suspensão de aluguel durante a pandemia. Dessa forma, a nova versão do projeto de lei se limita ao artigo 9º, já mencionado anteriormente.

Mesmo com a alteração, é importante ressaltar que a suspensão de aluguel e demais conflitos nas relações locatícias podem ser resolvidas com a livre negociação das partes. Além disso, considerando o Código Civil em seu artigo 393, tem-se que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior”.
Sendo assim, há possibilidade do locatário alegar o não pagamento dos aluguéis por motivos da pandemia do coronavírus. Além disso, com o artigo 9º aprovado no projeto de lei, entende-se que a falta de pagamento dos aluguéis não poderá determinar o despejo ao longo deste período. Assim, em casos de inadimplência, cabe ao locador parcelar a dívida.
É importante ter em mente ainda que, além de ser penoso para o locatário, um despejo também não é viável para o locador na atual situação, visto que a relocação do imóvel dificilmente será rápida ou vantajosa nessa época:

Como proprietários podem agir durante a crise do coronavírus?

Além de tomar os devidos cuidados na hora de administrar os aluguéis durante a pandemia – como evitar o contato físico e dar preferência ao meio online –, os proprietários podem tomar algumas atitudes para que tanto eles quanto os inquilinos superem a atual crise.

Lembre-se de que resolver a situação por via judicial não é a melhor opção. O ideal para lidar com aluguéis ao longo da quarentena é entrar em consenso com os locatários, com uma boa negociação entre as partes.
É importante que, em uma situação emergencial – como a da pandemia -, prevaleça sempre o bom senso e a sensibilidade para uma negociação saudável entre todos os envolvidos.
Para isso, é recomendável criar um canal aberto ao diálogo para que os inquilinos possam expor suas necessidades. Com conversa, entendimento e negociação, é possível chegar a um acordo favorável para ambas as partes, sem que seja preciso recorrer à Justiça.
Além disso, o locador pode oferecer muitas alternativas, como descontos progressivos e até mesmo isenções temporárias do aluguel. Outra boa possibilidade é reduzir o valor do aluguel neste período, de modo que chegue a um consenso entre proprietário e inquilino.
O importante é que, diante de qualquer novo acordo, a negociação seja oficializada e documentada. Para fazer isso sem deixar de respeitar as medidas de isolamento social, basta usar o meio online. Mensagens trocadas por e-mail ou mesmo documentos assinados eletronicamente têm validade jurídica para comprovar o acordo.

Também é importante que os locadores peçam documentos para comprovar a situação do locatário, a fim de que o pedido de suspensão de aluguel não seja feito de má-fé. Algo que assegure a redução de renda ou uma carta de demissão, por exemplo, garantem que o inquilino está passando por dificuldades e não tem condições de arcar com o aluguel.
Caso o inquilino e o proprietário não cheguem a um acordo, é preciso estar ciente de que o locatário pode entrar na Justiça e requerer a suspensão de aluguel ou a redução do valor. Contudo, como vimos, isso não é o desejado. É fundamental que os locadores prezem pela justa compreensão entre as partes neste momento, considerando que os prejuízos são apenas temporários.
Para que você tenha mais tranquilidade e segurança na sua locação de imóveis, veja como utilizar ferramentas que ajudam nesse processo e facilitam o recebimento de aluguel.